Infiltrazioni in condominio: chi paga davvero? Una sentenza (Pisa) rimette ordine — e la tecnologia può evitare il “ping-pong” di colpe

Una condomina chiede i danni al condominio per infiltrazioni dal tetto; il giudice individua l’errore nell’esecuzione dei lavori dell’impresa e respinge la domanda contro il “custode”.
È l’esito — esemplare — di una recente decisione del Tribunale di Pisa (sent. n. 743/2025): quando il danno deriva da un’attività autonoma di un terzo (impresa appaltatrice), la responsabilità non ricade automaticamente sul condominio custode delle parti comuni (art. 2051 c.c.). Morale: se si cita in giudizio solo il condominio, si rischia di perdere.

Cosa significa per i condòmini (e per gli amministratori)

• Accertare subito la causa tecnica: un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) orienta correttamente le responsabilità.

• Chiamare tutti i soggetti coinvolti: condominio, impresa esecutrice, direttore lavori. Limitarsi al solo condominio può essere fatale.

• Provare i fatti, non le opinioni: foto, test di tenuta, verbali e check-list fanno la differenza in giudizio.

Come evitare il contenzioso: “Appalto Trasparente” (il fascicolo digitale che mette fine ai dubbi)

Nei lavori a rischio (impermeabilizzazioni, coperture, facciate) la vera partita si gioca prima della causa: nella documentazione. Un sistema come Jobsbook | Appalto Trasparente crea, passo dopo passo, il fascicolo digitale dell’intervento:

• Cronologia lavori immodificabile con foto/video geolocalizzati: primer, posa membrane, saldature, bocchettoni, dettagli costruttivi.

• Check-list di qualità firmate da impresa e direttore lavori; SAL rilasciati solo dopo i test (es. flood test 24–48 h, termografie).

• Materiali e certificati (DoP, lotti, manuali) archiviati in cloud; subappalti dichiarati e tracciati.

• Libretto Universale del Lavoro (LUL) per ogni operaio: formazione, DPI e idoneità a prova di verifica.

L’effetto in pratica

Se emergono infiltrazioni, il “Libro Certificato dell’Appalto” mostra subito dove sta l’errore (p.es. sormonti insufficienti o test omessi) e chi ne risponde (impresa/DL). Nella maggior parte dei casi il fascicolo consente un accordo bonario senza arrivare a sentenza. E se si finisce in tribunale, le prove già ordinate e firmate indirizzano il giudizio sul soggetto corretto, evitando il rimpallo.

Perché conviene al condominio

• Meno rischi tecnici (errori intercettati prima della chiusura lavori).

• Meno conflitti tra condòmini e amministratore (tutto è tracciato).

• Meno spese legali e tempi più rapidi di riparazione/risarcimento.

• Costo marginale (canone di commessa) rispetto al valore dei lavori e ai rischi di rifacimenti/controversie.

In sintesi: la sentenza di Pisa ribadisce la regola d’oro — chi sbaglia paga. Un appalto gestito in modo digitale e trasparente fa emergere chi ha sbagliato già durante il cantiere. E spesso evita che il problema finisca davanti a un giudice.